СТАТЬЯ
ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация:сегодня сфера недвижимости развивается стремительными темпами, поэтому требуется четкое юридическое закрепление всех прав и обязанностей сторон. Подписание договора продажи недвижимости является обязательным этапом в процессе купли-продажи объекта недвижимости. В нем должны быть четко оговорены все условия совершаемой сделки, а именно, стоимость объекта недвижимости, сроки передачи недвижимого имущества, ответственность за возможные недостатки и т.д. В статье проводится выявление и анализ существующие проблем при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также предлагаются пути решения этих проблем.
Ключевые слова: договор, договор купли-продажи недвижимости, объект недвижимости, недвижимость, сделка
Annotation: today, the real estate industry is developing rapidly, so a clear legal definition of all the rights and obligations of the parties is required. Signing a real estate sale agreement is a mandatory step in the process of buying and selling a property. It should clearly specify all the terms of the transaction, namely, the value of the property, the timing of the transfer of real estate, responsibility for possible deficiencies, etc. The article identifies and analyzes existing problems when concluding a real estate purchase and sale agreement, and suggests ways to solve these problems.
Keywords: contract, real estate purchase and sale agreement, real estate object, real estate, transaction
Правовое регулирование купли-продажи недвижимого имущества охватывает различные вопросы, начиная с определения недвижимости и ее признаков и заканчивая характеристикой различных договорных конструкций. Проблемы реализации договора продажи недвижимости являются многогранными и требуют тщательного рассмотрения.
В российском праве существует многообъектный состав недвижимого имущества, при этом нет единого мнения о понятии и критериях определения. Взгляды на объект гражданского правоотношения и объект гражданских прав в целом совпадают, а потому нормы и положения ст. 128 ГК РФ имеют свое распространение на определение объекта гражданского правоотношения.
С точки зрения законодателя объекты прав представляют собой категории, которые используют субъекты в процессе удовлетворения собственных потребностей, в результате этого, правильнее всего говорить не об объекте правоотношения, а об объекте регулируемого отношения, а именно об гражданско-правовой деятельности. Следовательно, логично считать объект недвижимость как объект гражданских прав.
Недвижимость традиционно рассматривается через ее атрибуты, включая принадлежность к материальному миру, индивидуальную определенность и незаменимость. Основным критерием определения имущества как недвижимого является предусмотренная законодателем связь с землей, означающая, что оно не может быть передано без существенного ущерба. Современные реалии ставят под сомнение концепцию «постоянной» недвижимости, поскольку некоторые технологии позволяют перемещать имущество без значительного ущерба. По закону и назначению различают недвижимость, связанную с землей, и другие виды. В то же время, в судебной практике имеются примеры, когда стороны не соблюдают требования договора купли-продажи недвижимости, что влечет за собой неминуемое появление проблем, которые связаны с его реализацией.
К примеру, если покупатель нарушает договор, не внося оплату в оговоренные сроки, продавец может расторгнуть договор и вернуть себе недвижимость.
Приведем пример из судебной практики.
Определение Верховного суда Российской Федерации от 03.10.2023 №18-КГ23-132-К4.
Компания приобрела у двух индивидуальных предпринимателей недвижимое имущество стоимостью 70 млн. руб.. По условиям договора компания должна была выплатить всю стоимость недвижимости до 1 сентября 2019 года. В итоге компания нарушила срок полной оплаты приобретённого имущества. Тогда предприниматели попросили суд расторгнуть договор купли-продажи, аннулировать запись о регистрации права на недвижимость и вернуть её в их собственность. Верховный суд не согласился с нижестоящими инстанциями и отправил дело на пересмотр в апелляцию. В согласованный сторонами срок предприниматели не получили большую часть суммы за проданное имущество. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданную недвижимость не мешает продавцу расторгнуть договор купли-продажи. Значит, предприниматели вправе требовать расторжения договора купли-продажи вместе с возвратом им всего проданного имущества.
Суд отменил решение нижестоящего суда и отправил дело на повторное рассмотрение, сославшись на то, что выводы нижестоящего суда были незаконными и противоречили условиям договора и обстоятельствам дела. Согласно определению если покупатель не заплатит за объект недвижимости в оговоренный договором срок, то продавец имеет право расторгнуть договор и вернуть имущество. Договор требует от субъекта соблюдения действующего законодательства или условий договора.
Несоответствие может быть устранено с помощью экспертизы, особенно при покупке недвижимости на вторичном рынке, что позволяет предотвратить некачественную покупку. Несоответствие между передачей права собственности и передачей риска является проблемой в договорах купли-продажи недвижимости. Право собственности на недвижимость возникает в результате государственной регистрации в момент купли-продажи. Риск утраты или гибели недвижимого имущества переходит к покупателю в момент передачи, согласно ст. 459 ГК РФ.
Риск потери или повреждения недвижимости переходит к покупателю при государственной регистрации права собственности, а не при передаче имущества.
Также проблемой является проблема установления заниженной цены в условиях договора. Договор купли-продажи недвижимости не заключается без согласования цены. В то же время, очень часто стороны специально занижают стоимость объекта недвижимости для того, чтобы избежать уплаты налогов в силу требований ст. 217 НК РФ.
Налог с продажи недвижимости необходимо платить в том случае, если владение недвижимостью продолжалось менее установленного минимального срока, который составляет 3 или 5 лет в зависимости от вида имущества и обстоятельств. Не платиться налог с продажи объекта недвижимости, если сумма не превышает 1 млн. рублей. При продаже недвижимости ранее минимального срока владения НДФЛ не взимается, если стоимость сделки не превышает 1 млн. рублей, то есть размера стандартного налогового вычета. Поэтому на практике частыми бывают случаи, когда сумма сделки составляет, к примеру, 1 млн. 2000 тыс. рублей и стороны договариваются установить в договоре сумму в 1 млн. рублей, что может повлечь для покупателя негативные последствия, если в дальнейшем будут несоответствия с объектом недвижимости и покупатель попытается оспорить договор, ему будет сложно доказать, какая реальная была стоимость этого объекта. Также не придется платить налог если кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн. рублей.
Верховный Суд России разъяснил, что не каждое отклонение от рыночной стоимости говорит о недобросовестности покупателя. Претензии к сделке следует предъявлять, если цена имущества была ниже рыночной в 2 и более раза. Например, если рыночная цена квартиры составляет 6 млн. рублей, а гражданин приобрёл её за 1 млн. рублей, то такую сделку, скорее всего, признают недействительной.
Еще одной проблемой является срок в две недели, когда происходит регистрация объекта недвижимости, а по факту сделка уже совершена. И это действительно так, на практике заключается договор, происходит передача денежных средств, ключей от дверей объекта недвижимости, а потом происходит подача документов для государственной регистрации права собственной, что по сроку обычно занимает свыше двух недель. Возникает некоторое подвешенное состояние, так как за две недели продавец может оспорить законность заключения сделки и обратиться в суд о признании ее незаконной, да и документы могут вернуть по причине наличия ошибок в заполнении договору, и по факту получиться, что он получил уже деньги за объект недвижимости и может потенциально оставить за собой право собственности. Плюс к этому продавцом может быть мошенник, который по факту является квартиросъемщиком, выдавшим себя за полноправного владельца.
В этой связи придем пример из судебной практики.
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции г. Челябинск от 16 февраля 2022 года по делу №88-2945/2022.
По данному делу продавец продал квартиру покупателю по договору купли-продажи, причем по явно заниженной стоимости. Выяснилось, что покупатель, бывший квартирант продал эту квартиру. Он вселился в квартиру по поддельному паспорту, а потом подделал документы права собственности на квартиру и продал квартиру через агентство недвижимости. Новый покупатель подала документы для регистрации и успешно через две недели получила их и право собственности. Через какое-то время настоящий владелец квартиры, проживающий в другом городе заподозрил неладно и приехал в свою квартиру, обнаружив там нового владельца.
Было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, но преступника так и не нашли. Прежний владелец обратился в суд с иском о признании сделки недействительной и вернуть ему право собственности. Обманутый покупатель подал встречный иск о признании его добросовестным приобретателем и просил оставить квартиру ему.
Суд признал данный договор купли-продажи недействительным и вернул квартиру прежнему владельцу. Иск же обманутого покупателя тоже был удовлетворен, его признали добросовестным приобретателем.
И еще одной проблемой правового регулирования договора купли-продажи недвижимости является использование его в качестве способа уйти от ответственности по своим обязательствам, что в результате может привести к оспариванию ее в суде как подозрительную, т.е. совершенную в «обход закона» Достаточно частой практикой применения «обхода закона» является нарушение установленных императивных норм. В том случае, если совершается притворная сделка для того, чтобы обойти закон, то такую сделку следует квалифицировать как притворную сделку.
Такая же правовая позиция имеет место быть в п. 8 Постановления Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015 №25. В частности, в отношении совершенной в обход закона сделки с противоправной целью, должны быть применены нормы ГК РФ, в обход которых эта сделка была совершена. Совершенную сделку можно признать недействительной на основании норм и положений ст. 10 ГК РФ и п. 1-2 ст. 168 ГК РФ. Если в законе имеется специальное основание недействительности, то в этом случае, сделку следует признать недействительной на основании этого.
Таким образом, проблемами правовой реализации договора продажи недвижимости являются:
1) отсутствие четких и единых правил, регулирующих процесс купли-продажи недвижимости.
Решить эту проблему можно при помощи следующих мер.
Усилить требования к договорам купли-продажи. Договор купли-продажи должен содержать более детальную информацию о продавце, покупателе, объекте недвижимости и условиях сделки.
Согласно ч. 2 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2011 №54 «согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией)»
Как видно, нет четкого указания о составляющих предмета договора купли-продажи, поэтому, можно изменить ст. 554 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «в договоре продажи недвижимости должны быть указаны адрес, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, год постройки и другие характеристики объекта недвижимого имущества, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным»
Также необходимо расширить перечень обязательных документов. К ним можно отнести свидетельство о праве собственности, технический паспорт, документы о праве на земельный участок, если он входит в объект недвижимости.
Необходимо четко определять цену недвижимого имущества. Стоимость недвижимости должна быть определена в договоре четко, рекомендуется указывать цену не только цифрами, но и прописью в скобках.
Исходя из этого, можно изложить ст. 555 ГК РФ в следующей редакции:
«1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре должна быть указана цифрами и прописью в скобках.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».
2) стороны не соблюдают требования договора купли-продажи недвижимости, что влечет за собой неминуемое появление проблем, которые связаны с его реализацией;
Решение этой проблемы может быть выглядеть следующим образом:
- необходимо включить в договор купли-продажи отдельные пункты о качественных характеристиках недвижимого имущества, что защитит обе стороны от необоснованных претензий и недобросовестного поведения продавца.
- при обнаружении несоответствий приобретённой недвижимости оговорённым условиям настаивать на уменьшении цены договора, безвозмездном устранении продавцом недостатков у объекта или возмещении за счёт продавца расходов на устранение недостатков. Если недостатки неустранимы или вновь проявляются даже после их устранения, покупатель вправе в судебном порядке потребовать расторжения заключённого договора, возврата уплаченных за недвижимость денежных средств и передачи объекта недвижимости продавцу.
Однако если выявленные недостатки не поддаются устранению или вновь проявляются после произведённых работ, покупатель вправе обратиться в судебные органы с требованием о расторжении договора.
В данной ситуации он может требовать возврата всех уплаченных средств за приобретённую недвижимость, а также вернуть объект недвижимости продавцу. Данные меры предусмотрены для защиты интересов покупателя и обеспечения соблюдения условий сделки, что в конечном счёте способствует поддержанию справедливости и честности на рынке недвижимости. Принятие такого рода мер является важным шагом в обеспечении качества международных стандартов купли-продажи объектов недвижимости и защиты прав потребителей.
3) проблема установления заниженной цены в условиях договора.
Договор купли-продажи недвижимости не заключается без согласования цены. В то же время, очень часто стороны специально занижают стоимость объекта недвижимости для того, чтобы избежать уплаты налогов в силу требований ст. 217 НК РФ;
Решением проблемы установления заниженной цены в условиях договора купли-продажи может быть.
- снижение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества с пяти лет до одного года. Люди очень часто не хотят продавать свою недвижимость раньше установленного срока в пять лет, чтобы не платить НДФЛ, вследствие чего снижается трудовая мобильность.
Такие нормы негативно влияют на трудовую мобильность населения: многие россияне откладывают переезд в другую местность на долгие годы, потому что не могут продать недвижимость без ущерба для бюджета.
Снижение минимального срока владения недвижимыми имуществом сделает так, что при продаже отпадет надобность искусственного занижения стоимости продаваемого недвижимого имущества.
4) проблемой является срок в две недели, когда происходит регистрация объекта недвижимости, а по факту сделка уже совершена. На практике заключается договор, происходит передача денежных средств, ключей от дверей объекта недвижимости, а потом происходит подача документов для государственной регистрации права собственной, что по сроку обычно занимает свыше двух недель. Возникает некоторое подвешенное состояние, так как за две недели продавец может оспорить законность заключения сделки и обратиться в суд о признании ее незаконной, да и документы могут вернуть по причине наличия ошибок в заполнении договору, и по факту получиться, что он получил уже деньги за объект недвижимости и может потенциально оставить за собой право собственности.
Решить эту проблему можно:
- оформление сделки только через банк. Денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель.
В результате необходимо изменить ст. 556 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции:
«1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель»
Это защитит покупателя и продавца от недобросовестных действий с обеих сторон и сделает бессмысленным возможности мошеннических действий как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
5) проблемой правового регулирования договора купли-продажи недвижимости является использование его в качестве способа уйти от ответственности по своим обязательствам, что в результате может привести к оспариванию ее в суде как подозрительную, т.е. совершенную в «обход закона» Достаточно частой практикой применения «обхода закона» является нарушение установленных императивных норм.
Решением этой проблемы может стать: при поступлении документов по договору купли-продажи недвижимости орган, проверяющий их должен сделать запросы в службу судебных приставов о наличии исполнительных производств, как текущих, так и приостановленных в отношении продавца, в коммерческие банки о наличии долгосрочной задолженности, так как продавец недвижимости на данном этапе может предпринимать шаги по избавлению себя от недвижимость, чтобы ее в дальнейшем нельзя было арестовать или наложить ограничения или обременения.
Это важный шаг для обеспечения прав покупателей и защиты их интересов. Также необходимо установить единый реестр сделок с недвижимостью, где будут отражаться все операции, если они связаны с задолженностями или другими юридическими проблемами продавца. В таком реестре также должны учитываться изменения статуса долговых обязательств и арестов, что позволит потенциальным покупателям принимать обоснованные решения. Обеспечение прозрачности сделок и информации о продавцах позволит снизить риски, связанные с недобросовестными практиками на рынке недвижимости и создаст здоровую конкурентную среду для всех участников сделок.
Выявленные проблемы можно решить путем усиления договоров купли-продажи недвижимости, включив в них подробную информацию о сторонах, имуществе и условиях сделки, а также расширить перечень обязательных документов. Необходимо четко определить стоимость недвижимости и включить отдельные пункты, посвященные ее качественным характеристикам. Необходимо снизить минимальный срок владения недвижимостью с пяти до одного года для повышения мобильности рабочей силы. Осуществлять сделки через банки, где деньги лежат на депозите до регистрации, и проверять наличие исполнительного производства и задолженности перед продавцом.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – №5. – Ст. 410.
Решение Суздальского районного суда Владимирской области от 2 ноября 2022 года по делу №2-1088/2022 // [Электронный источник] – Режим доступа: https://sudact.ru/
Решение Арбитражного суда Магаданской области от 11 июля 2023 г. по делу №А37-835/2022 // [Электронный источник] – Режим доступа: https://sudact.ru/
Артамонов К.В. Понятия и признаки договора купли-продажи недвижимости / К.В. Артамонов. // Молодой ученый. – 2019. – №18 (256). – С. 214-216.
Астахов Г.Г. Договор купли-продажи недвижимости: проблемы заключения / Г.Г. Астахов // Вестник гражданского права. – 2021. – №1. – С. 72 - 89.
Батрова Т.А. Договор купли-продажи недвижимости как гражданско-правовой договор / Т.А. Батрова // Актуальные проблемы развития гражданского права и гражданского процесса на современном этапе. – 2021. – №4. – С. 71-77.
Бежецкий А.Ю. Проблемные вопросы заключения договора купли-продажи недвижимости / А.Ю. Бежецкий // Государство и право. – 2021. – №4. – С. 156-163
Герасимовский С.В. К вопросу о недействительности договора купли-продажи недвижимости / С.В. Герасимовский // Отечественная юриспруденция. – 2019. – №5. – С. 21-23.
Калинина Е.В. Особенности законодательного развития договорных отношений / Е.В. Калинина // Юрист. – 2020. – №19. – С. 77-89.
Резяпова Г.Ф. Особенности договора купли-продажи недвижимости / Г.Ф. Резяпова, И.А. Тетерина // Аллея науки. – 2021. – Т.1. №1(52). – С. 684-687.
