Кадастровая оценка
CADASTRAL VALUATION
А.Н. Никулин, к.ф.-м.н., доцент
К. Н. Столярова, студентка
Ульяновский государственный технологический университет
Аннотация
В данной статье рассматривается кадастровая оценки стоимости объектов. В работе описаны методы и подходы кадастровой оценки, оспаривание кадастровой оценки.
Аnnotation
This article discusses the cadastral valuation of objects. The paper describes the methods and approaches of cadastral valuation, challenging cadastral valuation.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, оценка, арбитражный суд, рыночная стоимость, бюджетные учреждения, требования, налоги.
Keywords:cadastral value, valuation, arbitration court, market value, budget institutions, requirements, taxes.
Цель данной статьи: Изучить методы оценки кадастровой оценки и оспаривания ее в случае разногласий.
Кадастровая оценка ̶ это результат выполненной в соответствии с законодательством оценки стоимости недвижимости на определенную дату.
Налог на недвижимость есть во многих странах, кроме Израиля, Саудовской Аравии, Монако, Кувейт, Шри-Ланка, ОАЭ и еще в некоторых государствах. Во всех странах расчет налога проводится разными способами и методами. К примеру, в Китае налог на недвижимость взимается со стоимости покупки, а в других, например, в России, начисление налога осуществляется от инвентаризационной и кадастровой стоимости. Если говорить о методах, то их можно разделить на:
По фиксированной ставке (налоговые ставки могут быть постоянными, но и меняться со временем).
По прогрессивной шкале.
В расчете на квадратный метр.
Сам налог на недвижимость относится к местным налогам, потому что в том числе, за счет него пополняется местный бюджет государства. В настоящее время в РФ пополняется местный бюджет не более чем на 20%, но все же, ввод этого налога на недвижимость создает большую социальную напряженность. Это сейчас достаточно актуальная тема и всегда находятся во внимании граждан и государства.
Налог на недвижимость должен определяться на основе рыночной стоимости. Но на самом деле определение рыночной стоимости – процесс вовсе непростой. Процедура вычисления рыночной стоимости сложная и затратная (дорогостоящая), поэтому для налогообложения используется стоимость близкая к рыночной ̶ кадастровая.
Рыночная стоимость определяется с учетом всех характеристик оцениваемого объекта. Кадастровая же стоимость является расчетной и определяется, по большей мере, методами массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объекта.
3 мая 2016 года в Государственную Думу Федерального Собрания РФ внесен законопроект № 1060652-6 «О государственной кадастровой оценке».
22 июня 2016 года законопроект принят Государственной Думой, а 29 июня одобрен Советом Федерации и 3 июля подписан Президентом РФ (далее – Закон о кадастровой оценке).
Главным нововведением этого закона является передача полномочий независимых оценщиков государственным бюджетным учреждениям.
Поправками предусмотрена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Очередная оценка будет проводиться через 4 года с года проведения последней оценки, а в городах федерального значения – в случае принятия мэром соответствующего решения – через 2 года.
Новые правила начнут применяться:
в отношении проведения оценки земельных участков – с 1 января 2022 года;
в отношении проведения оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – с 1 января 2023 года.
При этом во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена:
̶ в 2022 году – государственная кадастровая оценка земельных участков;
̶ в 2023 году – государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений и объектов незавершенного строительства.
До 2022 года в отношении земельных участков и до 2023 года в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства сохранится прежняя периодичность проведения оценки.
Важный нюанс: оценка не должна проводиться, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.
Сейчас, еще существует в России иллюзия, что государственные оценщики будут оценивать лучше. Вряд ли. Следует уточнить, что любая оценка имеет определенную погрешность в силу ого, что объекты недвижимости малоликвидны и имеют огромный диапазон колебания цен, который подвластен зависеть от большого количества факторов.
Именно эта погрешность, при определении кадастровой стоимости, становится еще больше, так как рассчитывается по методу массовой оценки.
Статьей 24 Закона об оценочной деятельности была предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости ФЛ и ЮЛ в случае, если полученные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц и органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Так, результаты могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости посредством подачи заявления о пересмотре этих результатов.
Для решения вопроса оспаривания в суде может быть назначена судебная оценочная экспертиза, в ходе которой приглашенные эксперты проводят оценку стоимости и высказывают мнения относительно прочих вопросов суда. Обратим внимание на то, что судебные эксперты оценщиками могут и не быть. Контроль со стороны СРО, дополнительные требования к образованию и квалификации новый закон не предполагает.
О результатах проведения оценки бюджетное учреждение будет отчитываться перед уполномоченным органом соответствующего региона. То есть возникает конфликт интересов на законодательном уровне. Субъект Российской Федерации является заказчиком работ по кадастровой оценке. Он же создает полностью подконтрольное государственное бюджетное учреждение по кадастровой оценке. Таким образом, создаются все условия для административного давления на специалистов, которые будут определять кадастровую стоимость.
Требования к специалистам бюджетных учреждений указаны в Законе о кадастровой оценке. Работники бюджетного учреждения должны:
1) иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку в областях, перечень которых устанавливается органом, осуществляющим функции по нормативному правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки;
2) не иметь непогашенной или неснятой судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. То есть требования, чтобы специалист имел оценочное образование, в законе нет.
При проведении кадастровой оценки независимыми оценщиками большинство проблем было связано с предоставлением недостоверной информации властями. Теперь власти будут проводить оценку стоимости сами. Какие-либо стимулы для перепроверки или исправления исходных данных, хранящихся в документах кадастра, отсутствуют. Оценщики, занимающиеся сегодня кадастровой оценкой и потерявшие работу в частных компаниях, найдут новую работу. Услуга оценщика, перешедшего из частного бизнеса на государственную должность (а других у нас нет), станет еще менее прозрачной.
Список использованных источников:
О государственной кадастровой оценке: проект федерального закона № 1060652-6.
О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от 3 июля 2020 года № 237-Ф3.
Каминский А. В. Справедливые налоги на недвижимость под вопросом? // Экономические стратегии. 2016. № 3.
Мамедова А.Д., Сиротеева Ю.Д., Никулин А.Н.
В сборнике: Региональная экономика: актуальные вопросы и новые тенденции. сборник научных трудов. 2017. С. 236-239.
[Электронный ресурс]: http://kremlin.ru/ events/president/news/16618.
.png)
.png)
