Проблемы заключения предварительного договора

Проблемы заключения предварительного договора

автор: Коржуева Юлия Сергеевна

Степень (должность): Студент

Место учебы/:

Московский финансово-промышленный университет (МФПУ) «Синергия» 

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВАорганизационный договор, организационное правоотношение, предварительный договор основной договор условие о предмете существенные условия

АННОТАЦИЯ В статье рассматривается предварительный договор как одно из оснований возникновения гражданского организационного правоотношения. Высказана позиция автора относительно правовой природы, условия о предмете и иных условий предварительного договора, предопределяющих содержание организационного правоотношения

Предварительный договор – это договор, направленный на оформление будущих отношений сторон. Актуальность изучения связанных с ним проблем теории и практики связана с возрастанием регулятивных возможностей данной конструкции для современного гражданского оборота. ¹

Важным теоретическим вопросом является определение места предварительного договора. Наиболее обоснованным является отнесение его к договорной модели организационной группы. Но, проект изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации до сих пор не выделяет организационные договоры в отдельный тип. При этом все чаще звучат предложения выделить определение данного договора в ГК РФ.

По мнению С.Ю. Морозова, это невозможно в силу следующих причин. Во-первых, в предмете гражданско-правового регулирования не отражены организационные отношения. Во-вторых, не разрешена проблема противостояния организационных и имущественных договоров. В-третьих, наука гражданского права так и не сформулировала определение организационного договора.²

Согласно позиции Е.Б. Подузовой, «цель организационного договора — это организация договорных отношений, под которой понимаются действия, направленные на заключение договоров в будущем».³

Данное определение имеет свои недостатки.

Во-первых, договоры выражают направленность, соответственно целей у них быть не может.

Во-вторых, нельзя исключать вероятность того, что организационный договор может быть направлен на организацию исполнения другого договора в будущем.

В-третьих, как утверждает М.М. Скуратовская: «Существенными условиями организационных договоров являются условия о предмете, т.е. о будущих договорах, условия которых будут определяться на основе организационного договора; существенные, обычные и случайные условия договоров общие правила предъявления требований, исполнения обязательств и порядка разрешения споров.⁴ Положения ст. 429.1 позволяют с этим не согласиться. Условия рамочного договора имеют право уточняться договорами, заявками, иными документами, в том числе односторонними сделками.

Следовательно, стоит провести небольшой сравнительный анализ предварительного договора с иными моделями организационной группы договоров. Среди них можно отметить, как уже упоминалось, рамочный договор, соглашение о порядке переговоров, протокол о намерениях, договор долевого участия и т.д.

1. Соотношение предварительного договора с рамочным.

Рамочный договор – это договор, в котором отмечены общие моменты соглашения, предварительные условия, которые в дальнейшем уточняются сторонами в приложениях к договору. Можно не указывать ни наименование товара, ни общую сумму договора, так как всё это указывается в прилагаемых к договору приложениях (спецификациях), являющимися приложением к договору, где чётко определены права и обязанности сторон. Такие приложения (спецификации) к договору стороны могут подписывать периодически, как только возникла потребность в поставке. Суммой такого договора, будет сумма всех прилагаемых приложений.⁵

Рассмотрим, более детально, что значит рамочный договор.

Рамочный договор – это такой договор, который был заключен либо на продолжительный период времени, либо на неопределенный набор услуг (поставок, да чего угодно). Но в любом случае рамочный договор подразумевает под собой, крайнюю важность заключения дополнительного договора, в котором будет четко прописываются обязательства сторон, ответственность, цена, сроки. Примером такого договора рамочного может служить договор кредитной линии. 

Банк обязуется открывать клиенту кредиты на определенных условиях (проценты от и до) в такие-то сроки. По каждому отдельному кредиту заключается кредитный договор всоответствии с условиями рамочного. В международном праве под рамочным договором имеется ввиду договор, в котором определены общие принципы и нормы взаимоотношений государств в отношении рассматриваемых вопросов, конкретизация которых осуществляется через принятия дополнительных протоколов по специальным вопросам сотрудничества.

Договор считается рамочным, если в нём оговариваются общие контуры соглашения, предварительные условия, подлежащие в будущем уточнению при подготовке основного договора.⁶

Он заключается в тех случаях, когда заранее, до начала выполнения договора трудно определить объем и стоимость работ. Договор рамочный фиксирует намерение сторон продолжатьсотрудничество в условиях, когда, допустим нет возможности определить объем и стоимость работ.

Так же под договором рамочным, понимается договор, целью которого является организация длительных деловых связей в виде потока разнообразных деловых отношений, для достижения которых необходимо заключение (как правило, между теми же сторонами) договоров-приложений, отдельные условия которых согласовываются в базовом договоре. Договор рамочный, является двусторонним, потому что создает права и обязанности для обеих его сторон. Он, в отличие от предварительного договора, который связывает стороны обязательством в будущем заключить договор на предусмотренных в нем условиях, подобного обязательства не содержит. Стороны не принимают на себя обязательство заключать договор в будущем, они его уже заключили, но отдельные условия детализируются и уточняются в последующем. 

Преимущество конструкции рамочного договора, можно увидеть на примере поставки продукции. В момент заключения такого договора его стороны, как правило, не могут четко определить товар, который поставщик будет поставлять, а покупатель принимать и оплачивать. Подписываемый сторонами договор, который они называют договором поставки, является не заключенным, так как в нем небыли согласованы существенные условия о предмете, как того требует законодательство.

Рамочный договор целесообразно заключать тогда, когда есть необходимость оформить с контрагентом договорные отношения на длительный период сотрудничества.⁷

2. Предварительный договор и соглашение о порядке ведения переговоров. Первый не является альтернативой второго, поскольку у них разный предмет. Предварительный договор предполагает введение юридической обязанности о заключении основного договора, в то время как второй регулирует сам процесс переговоров о заключении, в частности, такого договора. По существу, эти инструменты могут эффективно дополнять друг друга, закрывая разные аспекты преддоговорного процесса. Это особенно актуально сейчас, когда Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» для предварительного договора предусмотрен целый комплекс изменений.⁸

Во-первых, отныне в предварительном договоре отсутствует необходимость согласовывать все существенные условия: сторонам будет достаточно сформулировать предмет будущего договора, а также иные его условия, если одна из сторон сочтет это необходимым.

Во-вторых, в случае возникновения разногласий у сторон отсутствует необходимость подписывать основной договор. Как вариант, в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора заинтересованная сторона может обратиться в суд. В такой ситуации условия договора определяются в соответствии с решением суда, и основной договор считается заключенным с момента вступления этого решения в законную силу или с указанного в нем момента.

В-третьих, обязательство о заключении основного договора может быть обеспечено задатком, что теперь прямо предусмотрено в п. 4 ст. 380 ГК РФ.⁹

3. Соотношение предварительного договора и протокола о намерениях.

Законодатель ясно определяет, что предварительный договор имеет юридическую силу для сторон и его нарушение влечет неблагоприятные правовые последствия (уплата неустойки, возмещение убытков, судебное разбирательство и т.п.).

В п. 7 ст. 390 Гражданского кодекса провозглашено: «Протокол о намерениях (договор о намерениях), если в нем прямо не предусмотрены намерения сторон придать ему силу предварительного договора, не является гражданско-правовым договором, и неисполнение его не влечет за собой юридических последствий».

Как видим, закон не приравнивает протокол о намерениях (договор о намерениях) к предварительному договору. Отличие протокола о намерениях (договора о намерениях) от предварительного договора в том, что он не приводит к возникновению у сторон каких-либо обязательств и, соответственно, его неисполнение не влечет юридических последствий. Можно сказать, что протокол о намерениях носит характер «джентельменского» соглашения и основывается лишь на взаимном доверии лиц, его заключивших. Такой документ содержит лишь информацию в отношении условий намечаемого договора.

Однако следующий важный момент, который нужно взять на заметку: независимо от своего названия протокол о намерениях может признаваться гражданско-правовым договором, следовательно, иметь юридическую силу для сторон и его неисполнение будет иметь юридические последствия.

При оценке правового значения подписываемого протокола (является ли он протоколом или предварительным договором) необходимо принять во внимание его содержание: протокол будет считаться предварительным договором и иметь юридическую силу и последствия, если в его положениях прямо будет предусмотрено намерение сторон придать протоколу силу предварительного договора. Хотя нужно иметь в виду и то, что на практике также может иметь значение статус подписавших документ лиц и их полномочия.¹⁰

Пример сравнения предварительного договора и протокола о намерениях. Генеральный директор ООО «Сегмент» (потенциальный арендодатель) подписал договор о намерении заключить договор аренды. Но чуть позже ООО «Сегмент» нашло более выгодного потенциального арендатора. В результате перед этой организацией возникла проблема - насколько безнаказанно можно отказаться от условий договора о намерениях. Действительно, предварительный договор аренды по своей сути является синонимом договора (протокола) о намерениях. Но отличия все-таки есть. Так, классический договор (протокол, соглашение) о намерениях не имеет юридической силы.

Он лишь фиксирует факт переговоров и не содержит существенных условий будущего договора. Поэтому предъявлять какие-либо требования и претензии, ссылаясь на такой документ, бесперспективно - он не является предварительным договором. Но если в договоре (протоколе) о намерениях закреплены все существенные условия будущей аренды помещений (расположение арендуемых в будущем помещений с указанием их поэтажного расположения, площади, обозначением границ, а также сроков подписания договора аренды), то налоговые органы и судьи могут расценить этот документ как предварительный договор.

При таком стечении обстоятельств несостоявшийся арендатор сможет потребовать, чтобы ООО «Сегмент» заключило с ним договор аренды на указанных в договоре (протоколе) о намерениях условиях или компенсировало убытки от несостоявшейся сделки (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Правда, на практике дело принимает такой оборот крайне редко. В любом случае при толковании договора (например, для разрешения споров) и стороны, и суды руководствуются не названием документа, а его буквальным содержанием. Следовательно, название документа, закрепляющего партнерские отношения сторон, будь то предварительный договор аренды или договор о намерениях, не имеет принципиального значения. Стороны свободны в выборе оформления своих отношений, важно лишь действительное содержание норм, включаемых в договор.

Применительно к рассматриваемой ситуации (при указании предмета основного договора, характеристик, сдаваемых в будущем в аренду помещений и сроков подписания договора аренды), какое бы наименование стороны ни присвоили заключаемому соглашению такого рода, определяемые им правоотношения будут соответствовать одной юридической конструкции - предварительному договору (ст. 429 ГК РФ).

4. Также следует рассмотреть соотношение договора долевого участия (далее - ДДУ) и предварительного договора купли-продажи квартиры или нежилого помещения. Долевое участие предполагает, что одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок построить какой-либо объект (многоквартирный дом или иной объект недвижимости), а другая сторона обязуется принять объект и оплатить оговоренную сумму.

Предварительный договор регулируется ГК РФ и законодательством о защите права потребителя. ДДУ регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и законодательством о защите прав потребителей.

А право заключить данный договор принадлежит только застройщику - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Инвестор, реализуя средства, но при этом, не являясь застройщиком, не вправе заключать ДДУ. Он может обратиться лишь к предварительному договору. С другой стороны, застройщик вправе заключать с гражданами лишь ДДУ и по нему реализовывать, рассчитанные на строительство финансы. Согласно, части 2 статьи 1 Закона о долевом участии привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

5. Теперь рассмотрим соотношение предварительного и опционного договоров. Главное их различие - предмет. Согласно ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство о заключении в будущем основного договора. Опционный же договор другого договора не предполагает, а лишь вводит в действие достигнутое при договоре согласие, но требование об осуществлении данных может быть заявлено в пределах срока, который установили стороны, либо же при наступление заранее оговоренных обстоятельств. По опционному договору правом потребовать начала исполнения договора обладает лишь одна заранее определенная сторона, в то время как по предварительному договору обе стороны одновременно либо одна из них могут инициировать заключение основного договора. Как принято полагать, в момент заключения предварительного договора отсутствует материальная выгода для сторон, если не учитывать возможности обеспечения предварительного договора посредством обеспечительного платежа.¹¹ Опционный же договор наличествует презумпцией возмездности.¹²

Таким образом, предварительный договор имеет некоторые общие черты с такими договорными конструкциями как рамочный договор, соглашение о порядке переговоров, протокол о намерениях.

6. Предварительный договор и букинговый договор. Букинговый договор - договор о подаче транспортных средств под погрузку и о предъявлении груза к перевозке (booking-note).¹³

Букинг-нот применяется при необходимом бронировании мест для груза на судне. Этот договор содержит все морские условия договора морской перевозки груза на суднах. В нем имеют месте все существенные условия и конкретные характеристики сделки. Что приводит к выводу, что данный договор лишь один из множества договор характерных для морской перевозки.

Не возникает непосредственно из букингового договора и обязанность перевозчика по обеспечению сохранности груза и соблюдению установленных сроков его доставки. Из букингового договора следует лишь обязанность перевозчика заключить договор перевозки груза по коносаменту, в отношении которого забронировано место на судне. В этом смысле указанный договор выглядит скорее, как предварительный договор морской перевозки груза».

По мнению С.Ю. Морозова с данным мнением нельзя согласиться: «На наш взгляд, согласиться с тем, что букинговый договор следует квалифицировать как предварительный, нельзя, так же как нельзя его рассматривать как договор морской перевозки грузов. Предварение букингнотом заключения договора морской перевозки не превращает его автоматически в предварительный договор. Для этого необходимо еще, по крайней мере, чтобы он содержал взаимообусловленные обязанности сторон заключить договор морской перевозки грузов. Представляется, что в данном случае содержанием букингового договора являются права и обязанности иного рода».

7. Предварительный договор и Job offer. Job offer - предложение работы (перевод). На данный момент это понятие в российском трудовом законодательстве отсутствует. Следовательно, работодатель вправе не использовать в своей деятельности этот договор. Job offer распространен в крупных компаниях при подборе руководителей или топ-менеджеров. Тем не менее, он имеет некоторые сходства с предварительным договором. Основное отличие - это сфера регулирования данных договоров. В случае предварительного - гражданское законодательство. Job offer - трудовое. Это позволяет сделать вывод о дифференциации регулируемых отношений.

Гражданско-правовыми выступают имущественные и личные неимущественные, а трудовыми, которые складываются между работником и работодателем по поводу выполнения работником определенных трудовых обязанностей в конкретном режиме труда. То есть job offer хоть и служит организационным целям, но для трудовых отношений. Его нельзя квалифицировать как предварительный договор, на основании которого должен быть в будущем заключен основной трудовой договор.

С 1 июня 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42- ФЗ, который внес существенные изменения в ГК РФ, в том числе в отношении предварительного договора. Остановимся на них более подробно, чтобы выяснить помогут ли они в лучшей степени защищать интересы участников гражданского оборота. Новеллой ст. 429 ГК РФ является установление специального срока для понуждения к заключению основного договора - шесть месяцев. ¹⁴

Таким образом, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения повтор основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием в течение указанного срока.

Это является специальным способом защиты, так как предварительный договор имее организационную функцию и создает юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Введено правило, в силу которого обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Это положение признано судебной практикой и довольно однозначно применяется.

Особо следует указать на новые положения о создании новых возможностей применения задатка по основному договору в рамках предварительного договора. В юридической литературе высказывалось мнение о недопустимости использования задатка в качестве обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора.

Иной позиции придерживается Т.В. Татарникова которая оценивает положительно правило ГК РФ о допущении использования задатка для основного договора в предварительном договоре.¹⁵

Нормами закона разграничено понимание юридического значения задатка и предварительного договора. Никакой платеж не может быть осуществим в доказательство заключения и обеспечения предварительного договора, так как сам предварительный договор не несет в себе имущественного характера (данная ситуация характерна только для основного договора). Предварительный договор устанавливает лишь обязательство сторон в будущем заключить договор.

На практике же по данному вопросу происходит разночтение позиций. Например, дело, рассмотренное в Верховном суде РФ касательно предварительного договора, где высшая судебная инстанция не исключила применения положений ст. 329 ГК РФ, а именно задатка в качестве способа исполнения обязательства, следующего из предварительного договора.

К нему могут быть применены обеспечительные функции задатка по п. 2 ст. 381 ГК РФ, выражающиеся в потере задатка или его уплате в двойной размере со стороны, которая договор не исполнила.

Арбитраж же иногда занимает противоположную сторону, говоря о том, что задаток, как средство платежа по предварительному договору, признавать нельзя. К примеру, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа 06.09.2004 № 2004 № Ф09- 2878/2004-ГК по делу № A60-970/2004. Новелла п. 4 ст. 380 ГК РФ положила конец данным спорам, установив диспозитивное правило, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях предварительного договора.

С 1 июня 2015 года стороны предварительного договора активно используют данную новеллу и в тексте предварительного договора прописывают сумму задатка, который служит обеспечительным средством основного договора и рассматривается как договорное обязательно.¹⁶

Оценивая изменения, внесенные в ГК РФ ФЗ № 42, можно отметить, что они значительно меняют нормы российского гражданского права, что требует переосмысления действий практикующего юриста, участвующего в сопровождении сделок. Многие рассмотренные в данной статье новеллы не привычны для российского гражданского права, поэтому необходимо время для того, чтобы они эффективно заработали в гражданском обороте.

Список используемой литературы

1. Федеральный закон от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».// Российская газета. - 2015. - № 52

2. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. - 2015. - № 7. - С. 13.

3. Каримов М.Р. Роль предварительного договора в формировании договорных условий участников гражданского оборота. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Каримов М.Р. - М., 2016. - 169с.

4. Лебедев В.Е. Квалифицирующие признаки опционного договора и его отличие от других производных финансовых инструментов // Новый юридический журнал. - 2016 - № 3. - С. 90.

5. Морозов С.Ю. Некоторые проблемы, связанные с определением правовой природы гражданско-правовых организационных договоров // Российская юстиция. - 2015. - № 7. - С. 14.

6. Морозов С. Ю. Система транспортных организационных договоров. М.: Норма, 2016. – С. 25.

7. Майдаровский Д.В. Предварительный договор и заключение основного договора в Российском гражданском праве. Автореферат дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Майдаровский Д.В. - Ростов-на-Дону, 2011. - 28с.

8. Подузова Е.Б. Организационный договор в современном гражданском праве и законодательстве // Гражданское право. - 2016. - № 3. - С. 13

9. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 2658/09 по делу № А40-4615/08-51-52 // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11.

10. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2010 № 18АП33/2010 по делу № А76-13124/2009

11. Пермякова П.М. Использование задатка как способа обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору. // LEX RUSSIA (научные труды МГЮА) № 1. 2016 - С.166

12. Ряхлов А.А. Предварительный договор: проблемы теории и практики. // Проблемы правового регулирования в трудах молодых ученых: Материалы XII Всероссийской научно-практической студенческой конференции с международным участием «Актуальные проблемы современной юридической науки и практики» (г. Нижний Новгород, 12 мая 2016 г.), IV Внутривузовской научно-практической конференции магистрантов (г. Нижний Новгород, 11 ноября 2016 г.), V Внутривузовской научно-практической конференции магистрантов (г. Нижний Новгород, 23 декабря 2016 г.)/ Под ред. Цыганова В. И., Тихоновой С. С. – Н. Новгород: Изд-во ННГУ, 2017. – 655 c.- С. 475-482.

13. Скуратовская М.М. Некоторые процессуальные вопросы рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с организационными договорами // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. - № 5. - С. 67

14. Сафонова Е.Ю. Ответственность за нарушение условий организационных договоров // Юридическая наука. - 2015. - № 7. – С. 15.

15. Татарникова Т.В. Предварительный договор в гражданском праве. // Правовые проблемы укрепления Российской государственности. Ч.36. - Томск: Изд. Том. ун-та, 2016. - 20с.

16. Чумаков А.А. Ведение переговоров по новым правилам: новеллы Закона № 42-ФЗ// Закон. - 2015. - № 6. – С. 77.